Kentsel Dönüşüm şimdi başlıyor

Yüzölçümünün yaklaşık yüzde 92’si deprem kuşağında bulunan Türkiye’de, 18 milyonu aşan yapı stoğunun yüzde 67’si ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60’ı ise 20 yaşın üzerindeki güvensiz konutlardan oluşuyor. Bu ürküten tabloya bir çözüm olarak 2012 yılında başlatılan kentsel dönüşümde yenilenmesi hedeflenen 6,5 milyon binaya karşın, 4 senede kentsel dönüşüm sürecine girebilmiş bina sayısı ne yazık ki sadece 120 binde kaldı. Bugüne kadar süreç yavaş işlemiş olsa da Kentsel Dönüşüm Yasası’nın yenilenen yönetmeliği ile artık birçok şey değişecek. Türkiye’nin acil olarak ihtiyaç duyduğu güvenli ve nitelikli binaların anahtarı kentsel dönüşümün kapısında ve bu kapı artık ardına kadar açık… Ancak yine de her şey insanımızda bitiyor. Deprem gerçeğini fırsat yarışına çevirmeye çalışmak yerine çözümcül bir yaklaşımla ilerlenirse tüm beklentiler gerçeğe dönüşebilir.

İtalya’da yaşanan depremin ardından, Marmara’da beklenen büyük deprem ve olası tehlikeler bir kez daha hararetli bir şekilde tartışılmaya başlandı. Uzmanlar İstanbul’un 7’nin üzerinde olması beklenen bir depremde çok büyük bir yıkıma uğrayacağını tekrar vurgulayarak alınan önlemlerin yetersizliğine dikkat çekti. Adım adım yaklaşan bu olumsuz tablo ile endişelerin arttığı bugünlerde, 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklik, yaşanan aksaklıklar yüzünden tam olarak hedefine ulaşamayan kentsel dönüşüm sürecini hızlandıracak olması nedeniyle inşaat sektöründe ve kamuoyunda büyük yankı uyandırdı. “Yüzölçümünün yaklaşık yüzde 92’si deprem kuşağında bulunan Türkiye’de güvenli ve nitelikli binaların anahtarı kentsel dönüşümün kapısında” diyen Çukurova Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Son, yönetmelik değişikliğini yorumladı.

Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinin 2012 yılında başladığını ve resmi rakamlara göre ilk etapta yaklaşık 6,5 milyon binanın yenilenmesinin hedeflendiğini hatırlatan Çukurova Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Son, İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği’nin açıklamalarına göre 4 senede sadece 120 bin binanın kentsel dönüşüm sistemine girdiğine dikkat çekti. Bugüne kadar süreci tıkayan pek çok nedenden ötürü kentsel dönüşümün yavaş ilerlediğini belirten Tamer Son, 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulama yönetmeliğinde yapılan radikal değişiklikler ile yatırımcıların ve konutunu yenilemek isteyen mülk sahiplerinin önündeki engellerin ortadan kalktığını söyledi.

“Süreç şimdi daha gerçekçi ve uygulanabilir hale getiriliyor”

Bugüne kadar kapsamlı projeler yerine çoğunlukla bina bazında yenileme olarak ilerleyen kentsel dönüşümde artık kuralların değiştiğini vurgulayan Tamer Son, sözlerini şöyle sürdürdü; “Devletin çok doğru ve bütüncül bir anlayışla başlattığı kentsel dönüşüm sürecinin uygulamasında zaman içerisinde eksiklikler olduğu görüldü. Yapılan son değişikliklerle bu süreç şimdi daha gerçekçi ve uygulanabilir hale getiriliyor. Yeni yönetmelikle, yapı stoğunun yüzde 65'i depreme dayanıksız ve ruhsatsız olan bölgeler ‘riskli alan’ olarak belirlenecek. Bu sayede tek tek bina ile uğraşma dönemi bitti ve olması gerektiği gibi ada ve bölge bazlı dönüşümlerin önü açılmış oldu. Riskli alan ilanlarının en az 15 bin metrekare olması zorunluluğun kaldırılması da daha büyük alanlar için kapsamlı projeler geliştirilebilmesinin önünü açacak. Türkiye’deki yaklaşık 18 milyonu aşan yapı stoğunun yüzde 67’sinin ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60’ının ise 20 yaşın üzerindeki konutlardan oluştuğunu düşündüğümüzde yeni yönetmeliğin ne kadar önemli olduğunu daha iyi anlayabiliriz. Ülkemiz için yolu, altyapısı, yeşil alanı ve sosyal imkanları ile planlı, sağlıklı ve sürdürülebilir şehirler ancak kentsel dönüşümle sağlanabilir. Şehir planlamasını bütüncül ve sistematik bir anlayışla yapmak, gelecek nesillere kaliteli yaşam imkanı tanımak ve olası felaketlerde kayıpları en aza indirgemek için kentsel dönüşüm fırsatını iyi değerlendirmek gerekiyor. 2012 yılında başlatılan bu süreç aslında 1999 depremi sonrası kaybedilen onca zamanı bir nebze de olsa telafi edecek gibi görünüyor. Ancak yine de her şey insanımızda bitiyor. Deprem gerçeğini fırsat yarışına çevirmeye çalışmak yerine çözümcül bir yaklaşımla ilerlenirse tüm bunlar gerçeğe dönüşebilir.”

“Müteahhitler kentsel dönüşüme girmek konusunda daha hevesli olacak”

Değişen yönetmelikle hızlı ve sağlıklı bir kentsel dönüşüm dönemine girildiğinin altını çizen Tamer Son, şu açıklamalarda bulundu; “Kentsel dönüşümde yaşanan en büyük sorunlardan biri de 3’te 2 çoğunluğa ulaşılmasına rağmen binanın yıkılamaması nedeniyle sürecin bir çıkmaza dönüşmesiydi. Yeni yönetmelik sayesinde 3’te 2 çoğunluk ile yıkım şartı aranmadan karar alınabilecek. Çünkü karara katılmayan 3’te 1 arsa payının açık artırma ile satılması için binanın yıkılmış olması şartı da kaldırıldı. Ayrıca artık karara uymayıp binayı terk etmeyenlerin 60 günden az olmayan tahliye süreci sonunda doğalgaz, elektrik, su hizmetleri de durdurulacak. Tahliye süreci dolduğunda maliklerin anlaşması da beklenmeyerek kolluk kuvvetleri desteğiyle mülki amirler tarafından yıkım sağlanacak. Tüm bu düzenlemelerle artık, evlerini boşaltmayanlar nedeniyle hem kat maliklerini hem de müteahhitleri zor durumda bırakan bu durum önlenmiş olacak. Aylar boyunca yıkılamayan binalar daha hızlı yıkılıp hemen yenileme sürecine girilebileceği gibi inşaata başlayamadığı her ay için kira yardımı yapmaya devam eden müteahhitlerin mağduriyeti de giderilecek. Bu sayede müteahhitler kentsel dönüşüm projelerine dahil olmak konusunda daha hevesli olacak. Ayrıca vergisel avantajların verdiği imkanlar daha çok firmanın bu sürece dahil olacağını gösteriyor.

Hak sahiplerinin vefat ettiği mülklerde mirasçıları bulmak için bazen bir seneyi bile bulabilen vakit kaybı yaşanıyor, mirasçı bulunamadığında ise süreç tıkanıyordu. Yeni yönetmelikle riskli yapılarda tapuda kayıtlı malik ölmüşse mirasçılık belgesi çıkarmaya, kayyum atamaya veya yine tapuda son kayıtlı malik adına işlem yapmaya bakanlığın yetkili olması süreci hızlandıracak bir başka önemli husus.”

Kentsel dönüşüm, sürdürülebilirlik ve inovasyon üçgeni…

İnşaat teknolojisinin hızla geliştiği günümüzde artık projelerde üretimin yanı sıra kullanım ve dönüşüm süreçlerinin de dikkate alınmaya başlandığına işaret eden Tamer Son, “Sektörde kalite standartlarının yükselmesinin yolu; kentsel dönüşüm, sürdürülebilirlik ve inovasyon üçgeninde ilerlenmesinden geçiyor” dedi. Tamer Son, kentsel dönüşümün ancak bakış açısının odağına maliyetten öte kaliteyi ve sürdürülebilirliği yerleştiren bir yaklaşımla başarılı olabileceğini ve yaşanabilir şehirler kurulabileceğini vurguladı.  

“Kentsel dönüşüme milli dava gözüyle bakılmalı”

Tüketicilerin kentsel dönüşüm sürecinde binalarını yeniletirken ya da konut seçerken hem statik hem de estetik değerleri sorgulamaları gerektiğini ifade eden Tamer Son, “Unutulmamalı ki zemin etüdünden projelendirmeye, malzeme kalitesinden yapım faaliyetine kadar bina üretim sürecinin her aşamasında alınacak mühendislik hizmeti yapıların güvenli olmasının en önemli teminatı. Bu nedenle mühendislik ve mimarlık hizmetlerine gereken önemi veren inşaat firmalarını tercih etmek çok önemli. Güvenlik ve sağlamlık sadece zeminin ya da betonun özellikleri olarak da algılanmamalı. Yapıyı oluşturan tüm unsurlar bir bütün olarak değerlendirilmeli ve her detayda aynı sağlamlık ve estetik kaygısı taşınmalı. Ayrıca konut odaklı projeler yerine yaşam odaklı projeler yaygınlaşmalı. İçinde yaşamaktan ya da çalışmaktan keyif alınabilecek, hayatı kolaylaştıran, bireylere bir değer sunan, en ince detayına kadar bütüncül bir yaklaşımla planlanmış, kentin kimliğine ve ihtiyaçlarına uygun, kaliteli projelerin sayısı arttıkça kentlerimiz çok daha yaşanabilir ve gelecek nesillere gönül rahatlığı ile emanet edebileceğimiz yaşam alanları olacak. Kentsel dönüşüm ülkemiz, ekonomimiz ve insanımız için zorunlu bir süreç. Geçmişten gelen çarpık kentleşme sorununun çözülmesi, gecekonduların ve sosyal donatılardan yoksun yaşam alanlarının yeniden yaratılması, kentlerin kültürümüze ve mimarimize uygun, çağdaş yapılara kavuşması için bu fırsat çok iyi değerlendirilmeli ve bu konuya milli bir dava gözüyle bakılmalı” diyerek sözlerini tamamladı.