“Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tüketiciyi korumak adına 6306 sayılı kanunun yönetmeliğinde
değişikliğe gitti. Değişen yönetmeliğe göre müteahhitler başlamadıkları veya
yeni başladıkları projelerden ev satamayacak. Kat malikleriyle anlaşan
müteahhit 1 yıl içinde projeye başlamak zorunda. Ayrıca başlanan projelerde 6
aydan fazla ara verilemeyecek. Kat malikleri ya da arsa sahipleri şartları
karşılayamayan şirketlerle anlaşmayı fesih edebilecek.”
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 6306 sayılı kanunun
uygulama yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle konut sektörü için önemli
kararlara imza atmıştı. Yönetmeliğin değiştirilmesinin üstünden 1 yıl geçmesine
rağmen vatandaşların haklarını tam olarak bilmediğine dikkat çeken Üçay İnşaat
Genel Koordinatörü Mehmet Gül, yeni konut alacaklara ya da evlerini kentsel
dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat şirketine vermeyi düşünenlere kritik
uyarılarda bulundu.
VATANDAŞI YAKINDAN
İLGİLENDİRİYOR
Yönetmeliğin vatandaşı yakından ilgilendirdiğini belirten
Mehmet Gül; “Bakanlık uygulama yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle henüz
inşaatı başlamayan veya yeni başlanan projelerden konut satışı yapılmasını
yasakladı. 19 Ekim 2019 tarihli ve 30923 sayılı resmi gazetede yayımlanan 6306
sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelikte
bulunan ilgili maddede açıkça şöyle diyor: ‘Uygulama alanında ilgili kurum
tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada
bulunulması durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmelerine göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız
birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine
istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin
satışına izin verilmesi için idareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit
yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma
oranını belirler ve bu oranın yüzde 10’u altındaki oranda müteahhit payına
düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne
bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı
yapılamaz. Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit payına düşen
bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden, kat irtifakı kurulmamış ve
paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı üzerinden oranlama yapılarak satış
yapılır. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma
oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin
muvafakati gerekir. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya
yapı kullanma izin belgesi sunulması durumunda müteahhit payına düşen bağımsız
birimlerin tamamının satışı yapılabilir.’
Kanun, müteahhite kat karşılığı aldığı bir işte kendi
payına düşecek bölümün satışında inşaatın ilerlemesi şartını koyuyor. Bir nevi
başlamayan veya daha inşaatın ilk aşamalarında olan projeden ev satışını
yasaklıyor. İnşaat başladıktan sonra satış yapmak isteyen müteahhit idareden
izin almak zorunda. Kanun bunu açıkça ‘İdare yazısı olmadan müteahhite ait
bağımsız birimlerin satışı yapılamaz’ şeklinde belirtiyor. Ev alacak veya
binasını kentsel dönüşüm kapsamında firmalara her vatandaşın bunu bilmesi
gerekiyor.” bilgilerini paylaştı.
TOPRAKTAN SATIŞIN
TEK İSTİSNASI VAR
Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin, inşaatın
tamamlanma oranın üstündeki bir oranda satışı gerçekleşebileceği bazı
durumların olduğunu hatırlatan Mehmet Gül, “Müteahhit payına düşen bağımsız
birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda
satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Binadaki tüm kat malikleri
firmaya muvafakat vermesi durumunda müteahhit inşaatın ilerleme oranına
bakılmaksızın tüm dairelerin satışını yapabilir. Şayet muvafakat verilmemesi
durumunda ise firmanın dairelerini satabilmesi için inşaatın belirli bir
kısmının tamamlanması, tamamının satılabilmesi içinse yapı kullanma izin
belgesi alınması gerekiyor. Bu durumlarda müteahhit payına düşen bağımsız
birimlerin tamamının satışı yapılabilir.” dedi.
ANLAŞMADAN SONRA
MÜTEAHHİT 1 YIL İÇİNDE İŞE BAŞLAMAZ İSE NE OLUR?
Yönetmelik ile vatandaşların yaşadığı başka sorunlara da
çözüm getirildiğini ifade eden Üçay İnşaat Genel Koordinatörü Mehmet Gül,
“Geçtiğimiz yıllarda kat malikleri ile anlaşma sağlayan şirketler, binanın
dönüşüm süresini kendi belirliyordu. 1 yıldan çok kısa sürede projeye başlayıp
yol kat eden firmalar olduğu gibi inşaatın başlama süresinin 3-4 yıla kadar
uzatan veya daha uzun yıllar başlamayan firmalar vardı. Yeni kanun ile kat
malikleriyle sözleşme imzalayan firmalar 1 yıl içinde çalışmalara başlamak
zorunda. Eğer sözleşmenin imzalanmasından sonraki 1 sene içinde müteahhit
kaynaklı problemlerden dolayı inşaat başlamamış ise sözleşme fesih edilebilir
ve kat malikleri başka bir şirket ile yeniden anlaşma yapabilir.” şeklinde
konuştu.
BAŞLANAN PROJEYE 6
AY ARA VERİRLİRSE DE SÖZLEŞME İPTAL OLUYOR
Yapım işine başlanmış ve sonrasında çalışmayı durdurarak
vatandaşı mağdur eden şirketlere de yaptırımlar geldiğinim altını çizen Mehmet
Gül şunları söyledi: “Kat malikleri şirket ile anlaşmayı gerçekleştirdikten
sonra inşaatın herhangi bir seviyesinde 6 aydan fazla süreci kesintiye
uğratamaz. Sözleşmenin malikler tarafından tek taraflı fesih edilebilmesi için
yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşaata devam etmiyor
olması gerekir. İşinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit,
tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu
görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir. Bu durumlarda
inşaata başlanmış bir alanda kat malikleri tek taraflı sözleşmeyi fesih
edebilir ve başka bir inşaat şirketi ile çalışabilir.”
YORUMLAR